Introducción
En lógica sabemos que "los conceptos deben su desarrollo a otros conceptos", lo mismo sucede con las demás formas de pensamiento, pues también sabemos que el concepto no es la única forma de pensamiento, en nuestro caso tenemos el término de saneamiento que tiene la forma de un tipo jurídico estructural. Una manera de saberlo consiste en conocer los contenidos normativos del proceso de saneamiento en sus tres etapas (mensura, judicial y registro) y la relación coordinada con el término tipo o figura de los derechos posesorios en el saneamiento.
La investigación tiene por objeto describir el contenido de las etapas y conocer las atribuciones del legislador a los operadores o responsables que intervienen en ellas, es cuando llegamos a conocer sus generalidades del tipo jurídico estructural de saneamiento, marco legal y procedimiento, criterio de la jurisprudencia respecto al gran proceso de orden público y su posición respecto a los adquirientes (de buena y mala fe).
Otro objeto de la investigación que logramos por medio al método comparado consiste en conocer experiencias ajenas sobre la figura jurídica estructural del saneamiento, cuyo camino hace posible admirar el dearrollo de nuestro derecho o mejorarlo.
Otro objeto de la investigación que logramos por medio al método comparado consiste en conocer experiencias ajenas sobre la figura jurídica estructural del saneamiento, cuyo camino hace posible admirar el dearrollo de nuestro derecho o mejorarlo.
Contenido:
- Generalidades
- Etapa de mensura
- Etapa judicial
- Etapa de registro
- La posesión en el saneamiento
- Derecho de posesión en España, Argentina y Colombia
I. GENERALIDADES
1. Concepto
El saneamiento es el primer proceso que cita la ley 108-05 en su artículo primero por medio al cual se propone titular y registrar por vez primera la tierra y los derechos de propiedad sobre ella.
2. Competencia
La competencia es de la Jurisdicción Inmobiliaria en razón de la materia, inicia desde que se solicita la autorización para la mensura o a juicio de Ciprian "con la fijación de la fecha de la mensura" (2008:311) y consiste en individualizar, ubicar y determinar el terreno sobre el que se reclama el derecho de propiedad a registrar (Art. 25, Ley 108-05).
3. Fuente
Las fuentes de este proceso son:
- La Constitución (art. 51),
- Ley 108-05,
- Bloque de Constitucionalidad (art. 17 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos y el art 21 de la Convención Interamericana de los Derechos Humanos);
- Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria ((artículos 115 al 131),
- Reglamento General de Mensuras Catastrales (142 al 145) (por Res. 628-2009 del 23 de abril del 2009).
- Artículos 544 y 545 del Código Civil.
El proceso de saneamiento tiene tres etapas y cada una un procedimiento particular que vamos a conocer en esta unidad. El objetivo general consiste en mostrar una panorámica de dicho proceso y sus procedimientos.
2. ETAPA DE MENSURA
Los contenidos que vamos a ver en cada etapa son:
- En la Mensura: "Actas de hitos y mensura, Carta de Conformidad, Informe Técnico, Coordenadas, Plano Individual y general, Publicidad de la Mensura";
- En la Judicial: "Competencia, Publicidad del Proceso Judicial, Audiencia de Saneamiento, Contradicción en el Saneamiento, Eliminación de la Localización de Posesiones. De Las Mejoras.
- En la Etapa de Registro: "elementos esenciales, plazos, sentencia que ordena el registro".
2.1. Mensurar
Mensurar es medir, determinar colindancias, una operación técnica y matemática para ubicar y determinar perímetro del terreno a registrar y tiene como resultado un plano que será su fotografía.
El agrimensor es el responsable de esta operación y a quien se le atribuyen los conocimientos técnicos y científicos para hacerlo.
Si lo realiza mal o incurre en falsedades hay lugar a Recurso de Revisión por Causa de Fraude y a la revocación de la sentencia de saneamiento y cancelación de Certificado de Título (86, 87 y 88 de la Ley 108-05 (Ciprian, 2008:318).
2.3. Primera Fase, autorización y operación técnica
Hasta aqui sabemos esto:
- la mensura es la primera fase del proceso de saneamiento;
- la autorización de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales al agrimensor faculta a este oficial público realizar la mensura;
- la mensura son operaciones técnicas y matemáticas.
2.4. Consejo de buena práctica (Ciprian, 2008:318)
1. Obtener el número de la designación catastral del terreno que desea sanear con los colindantes o con una oficina de agrimensores;
2. Con dicha numeración visitar la Secretaría del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original donde se encuentre ubicado el terreno;
3. Una vez allí, pedirle a la Secretaría del Tribunal que le busque en los archivos los planos de ese Distrito Catastral, para verificar si ese terreno ya fue mensurado por administración;
4. En caso de haber sido mensurado por administración, solo es necesario fijarfijar la audiencia para el proceso judicial del saneamiento.
Aún no termina el consejo, sigue diciendo:
Si el terreno no está mensurado por administración en los archivos del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original donde se encuentra ubicado el terreno, entonces es aconsajable buscar los servicios de un Agrimensor de reconocida seriedad para que le solicite la autorización para la mensura".
2.5. Contestación de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales a la solicitud
La contestación de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales a la solicitud de autorización es de VEINTE DIAS.2.6. Quién suscribe la solicitud: reclamante o agrimensor?
Dicha solicitud la hace el reclamante, no la puede realizar el agrimensor, el artículo 35 del Reglamento General de Mensuras Catastrales desarrolla el contenido del párrafo II del artículo 25 de la Ley 108-05.
2.7. Contrato Sinalagmático
Entre reclamante y agrimensor celebran un contrato sinalagmático (artículo 40, literal f, Reglamento de Mensuras Catastrales).
2.8. Supervisión de Mensura
La autorización para la mensura estará bajo la supervisión de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales (Ciprian, 2008:321).
60 es el plazo del agrimensor para realizar la mensura, pero pueden haber razones suficientes para que en dicho plazo no pueda realizarla, entonces el legislador le concede una prórroga.
2.9. Prórroga
El plazo para que el agrimensor realice la mensura es de 60 días, de ser necesario una prórroga recibe un plazo adicional de 30 días, entonces podrían ser 90 días.
2.10. Aprobación de mensura
A partir de esa aprobación, el contrato de mensura también se considerá ejecutado.
2.11. Tipos de mensura
Hay dos mensuras:
- Mensura Catastral por administración, es aquella de la que se hace cargo el Estado, busca por su cuenta mensurar todos los terrenos no saneados, una dificil tarea, la Dirección Nacional de Mensura Catastral la ha descontinuado.
- Mensura Regular, es la que suele realizarse cuando hay solicitudes hechas por reclamantes interesados.
2.12. Contenidos de la solicitud
La solicitud de autorización de mensura que hace el reclamante comprende;
- Petición de apoderar: Tribunal de la Jurisdicción Original Territorialmente competente.
- Información de: Designación catastral del inmueble, "si es para saneamiento, entonces se dirá su ubicación con precisión inconfundible" (Ciprian, 2008:327).
2.13. Rechazo, justificación
En caso de rechazo de la solicitud de autorización para trabajos técnicos, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales debe justificarlo (Párrafo V, artículo 25, Ley 108-05).
2.14. Publicidad
El agrimensor debe satisfacer los requisitos de publicidad de la mensura (artículos 68 y 69 Ley 108-05) con la finalidad de que sean conocidos los trabajos de mensura que van a ser realizados y abrir la posibilidad a personas que igual tengan derecho en los terrenos a ser mensurados.
El agrimensor debe satisfacer los requisitos de publicidad de la mensura (artículos 68 y 69 Ley 108-05) con la finalidad de que sean conocidos los trabajos de mensura que van a ser realizados y abrir la posibilidad a personas que igual tengan derecho en los terrenos a ser mensurados.
2.15. Plazos para los avisos
- CINCO días entre la comunicación o aviso para iniciar los trabajos de mensura;
- DIEZ días antes del inicio de los trabajos de campo, el agrimensor hará una publicación en un periódico nacional y otro en uno de la localidad donde están radicados los terrenos.
De este aviso "depositará copia en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales y en el Tribunal de Jurisdicción Original competentes." (Ciprian, 2008:329).
2.16. Depósito de planos
Una vez culminado los trabajos de campo, primero, y gabinete, después, procede a
Los planos son acompañados de los documentos de la mensura catastral y el acta de hitos y mensura ya descritos.
Se depositan (Artículo 139, Res. 628-2009):
Artículo 139: Las mensuras para saneamiento se documentan de conformidad con lo dispuesto en el Título anterior del presente Reglamento.
Párrafo I: Los documentos e información a presentar son
- Acta de hitos y mensura
- Carta de conformidad
- Informe técnico
- Coordenadas
- Plano individual
- Plano general
2.17. Vigencia de la aprobación de los trabajos de mensura
La mensura para sanaeamiento tiene una vigencia de DOS AÑOS para ser aprobada por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, si estos años pasan sin haberse realizado la adjudicación definitiva de la propiedad.
Qué debe acontecer en caso de transcurrrir los DOS AÑOS sin haberse realizado la adjudicación definitiva de la propiedad? Igual aplica para cualquier otro trabajo de mensura y no solo saneamiento, exactamente deberá realizarse una actualización de mensura (Art. 140, Reglamento de Mensura).
2.18. Revisión y aprobación de los trabajos de mensura
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| Contados a partir de la autorización |
Una vez haya transcurrido el plazo dentro del cual el agrimensor debe proceder a ejecutar la mensura y, en efecto, lo haya realizado y depositado los planos como se ha dicho (Párrafo VI, artículo 25 que ya vimos), la tarea que sigue corresponde a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.
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| PLAZO DE LA DRMC |
La Dirección Regional de Mensuras Catastrales tiene un plazo de CUARENTA Y CINCO DIAS (45) para pronunciarse sobre la revisión de los trabajos técnicos, contados a partir de la fecha de su depósito (Párrafo III, artículo 25, Ley 108-05) y si todo está bien, serán aprobados los trabajos en tal tiempo.
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| PLAZO DESPUES DE LA APROBACIÓN PARA APODERAR TRIBUNAL |
Luego, dentro de quince días posteriores a la aprobación, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales apoderará al Tibunal de Jurisdicción Original territorialmente competente para que inicie la segunda etapa del proceso de saneamiento, que es la judicial (Párrafo VII, artículo 25, Ley 108-05).
Esta
etapa es el procedimiento que se realiza por ante los tribunales de la
Jurisdicción y está a cargo de los sujetos que tienen la tarea de hacer
derecho: los jueces.
LA DEPURACIÓN DEL DERECHO A REGISTRAR es la acción que centraliza sus responsabilizados deberes en este particular proceso.
3. ETAPA JUDICIAL
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| Mag. Luznelda Solis Taveras |
Esta
etapa es el procedimiento que se realiza por ante los tribunales de la
Jurisdicción y está a cargo de los sujetos que tienen la tarea de hacer
derecho: los jueces.LA DEPURACIÓN DEL DERECHO A REGISTRAR es la acción que centraliza sus responsabilizados deberes en este particular proceso.
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| Plazo del Tribunal Para Notificar |
Tiene el Tribunal de Jurisdicción Original el plazo de 15 días "para notificar a los reclamantes que se ha iniciado el proceso judicial de saneamiento para que estos, antes de la primera audiencia cumplan con los requisitos de publicidad precisados en esta ley y en la vía reglamentaria."
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| Plazo Para Celebrar Primera Audiencia |
La primera audiencia de saneamiento debe celebrarse dentro de los 60 días posteriores a la recepción del apoderamiento por parte del tribunal de jurisdicción original y poner en conocimiento del Abogado del Estado del inicio del proceso judicial del saneamiento e informarle la fecha de la primera audiencia, para que este emita su opinión.
La falta de comparecencia o falta de opinión del Abogado del Estado se considera como la falta de interés y la no objeción del Estado al proceso de saneamiento. La falta de opinión del Abogado del Estado no impide, sin embargo, que el inmueble sea adjudicado.
Párrafo IV.- Cualquier litigio referente al terreno en proceso de saneamiento es competencia del tribunal apoderado.
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| Terminación del proceso de saneamiento |
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| Transcurrido plazo de apelación |
El proceso de saneamiento termina con una SENTENCIA DE ADJUDICACIÓN que por acto de alguacil deberá ser notificada y entonces es cuando comienza a correr el plazo de apelación y de transcurrir este plazo la misma será irrevocable (Art. 26, párrafo V y VI), salvo que se intente el recurso extraordinario de revisión por causa de fraude dentro del plazo dentro del año después de expedido el certificado de título correspondiente (Art. 86, Ley 108-05).
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| Plazo después de sentencia irrevocable |
4. ETAPA DE REGISTRO
El artículo 27 de la Ley 108-05 habla del REGISTRO y dice:
"Es el acto por el cual se expide el Certificado de Título que acredita la existencia del derecho, junto a sus elementos esenciales, se habilitan los asientos de registro complementarios y con ello se le da publicidad."El párrafo de dicho artículo habla de los elementos que debe contener el Certificado de Título.
Párrafo I.- En el Certificado de Título se deben incorporar los elementos esenciales del derecho de propiedad adjudicado en la sentencia definitiva e irrevocable.
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| Plazo Para el Registrador de Títulos Realizar Sus Deberes |
El artículo 27 cita el término "registro complementario", y en particular el párrafo II habla de sus fines:
Párrafo II.- En los asientos complementarios de registros se deben incorporar la totalidad de los derechos adjudicados en la sentencia y sus respectivos titulares.
TREINTA (30) días es el plazo dentro del cual la oficina de Registro de Títulos correspondiente debe proceder a realizar las operaciones que se le atribuyen después de la sentencia.
"Párrafo III.- Dentro de un período no mayor de treinta (30) días contados a partir del recibo de la sentencia definitiva e irrevocable, la oficina de Registro de Títulos correspondiente debe proceder a realizar las operaciones anteriormente señaladas."
5. LA POSESIÓN EN EL SANEAMIENTO
1. BASE JURÍDICA
La
posesión está contemplada en los artículos 21 y 22 de la Ley 108-05 y
en el Reglamento de los Tribunales de Tierra la tenemos en los artículos
119, 120, 121, 126 y 131.
21: "Posesión. A los fines del saneamiento, hay posesión cuando una persona tiene un inmueble bajo su poder a título de dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre. Para que la posesión sea causa de un derecho de propiedad, debe ser pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida por el tiempo fijado por el Código Civil según la posesión de que se trate. Se consideran actos posesorios cuando los terrenos se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo, la percepción de frutos, la construcción que se haga en el inmueble, la materialización de los límites."
2. CARACTERÍSTICAS DE LA POSESIÓN
Hay posesión de inmueble cuando la persona lo tiene bajo su poder a título de dueño, u otra persona que en nombre de aquel ejerza el mismo derecho.
Una característica es:
- Poder a título de dueño.
El jurista Ciprian dice "tal poder puede ejercerlo personalmente o por otra persona que actúe en nombre y representación, con plena subordinación y dependencia, del que alega tener la posesión (2008:313). Infiere el reclamante que alega tener la posesión tiene que ejrcer la vocación de propietario, el animus dominium de que nos hablaban los latinos", aparecido en el artículo 2229 del Código Civil.
Las demas características para ejercer derecho de propiedad son:
- Pública
- Pacífica
- Inequívoca
- Ininterrumpida
El jurista propone sea agregada otra característica:
- Cumplir con el plazo establecido por el derecho común.
Tales plazos son:
CINCO
DIEZ
VEINTE AÑOS
Sea que se desee adquirir por prescripción conocida como usucapión quinquenal, decenal o veintenal, y la más larga de la prescripciones es de 20 años prevista por el artículo 2262 del Código Civil". (313).
3. ACTOS POSESORIOS
El artículo 21 de la Ley 108-05 reconoce los actos posesorios para adquirir derechos en el proceso de saneamiento:
La parte que interesa dice:
"Se consideran actos posesorios cuando los terrenos se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo, la percepción de frutos, la construcción que se haga en el inmueble, la materialización de los límites".
O sea:
- El cultivo de los terrenos poseídos, la percepción de frutos en los mismos o su dedicación a cualquier otro uso lucrativo.
- La construcción que se haga en el inmueble poseído.
- La materialización de los límites que tiene la posesión.
4. LA PRUEBA DE LA POSESIÓN
La
prueba es referida por el derecho común (Código Civil), artículos:
- 1315
- 1316
Por su parte, la Ley 108-05 tiene otros artículos:
- 22, que habla de la prueba de la posesión;
- 65, que habla de la prueba pericial.
El reglamento de ley 108-05 es más amplio, tiene los artículos: 34, 36, 56, 63, 77, 1001, 120 y 121.
El
22 de la Ley 108-05 dice que en materia de posesión la prueba es libre, o sea, se admite
todo medio, entre las cuales está la prueba testimonial, sobre la cual ha dicho que no basta para probar la posesión y entonces faculta al juez a ordenar
otras medidas, o sea, tenemos la actitud general del juez activo (en el
proceso de saneamiento).
De
acuerdo al 121 hay posibilidades de prueba, tenemos:
- descenso
- inspección (agrimensor o funcionario o institución)
- interrogatorio IN SITU
- comprobación a los terrenos
- certificación de alcalde pedáneo, ayuntamiento
- acta de notoriedad
- etc.
6. DERECHO DE POSESIÓN EN ESPAÑA, ARGENTINA Y COLOMBIA
Llama Hiering al método de comparar, el método del porvenir, aplicado al derecho de posesión que nos ocupa de tales paises llegamos a conocer las experiencias de cada uno con la finalidad de mejorar el derecho nuestro en tal sentido. Sin embargo, en tal momento proponemos más descripción que valoración.
En España, apenas, el desarrollo del concepto de la posesión alcanza a plantear la primera división en natural y civil.
Luego, a su vez, la posesión civil distingue posesión en concepto de dueño, distinto de dueño (en nombre propio y en nombre ajeno).
No en los mismos términos e igual organización, en Argentina se halla el concepto de posesión civil y sus tipos (2351 Código Civil).
La figura y aquellos contenidos están más desarrollados en el Derecho colombiano, son muchos los artículos que nos permiten esta afirmación:
Llama Hiering al método de comparar, el método del porvenir, aplicado al derecho de posesión que nos ocupa de tales paises llegamos a conocer las experiencias de cada uno con la finalidad de mejorar el derecho nuestro en tal sentido. Sin embargo, en tal momento proponemos más descripción que valoración.
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| Bandera Argentina |
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| Bandera de España |
Luego, a su vez, la posesión civil distingue posesión en concepto de dueño, distinto de dueño (en nombre propio y en nombre ajeno).
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| Bandera de Colombia |
No en los mismos términos e igual organización, en Argentina se halla el concepto de posesión civil y sus tipos (2351 Código Civil).
La figura y aquellos contenidos están más desarrollados en el Derecho colombiano, son muchos los artículos que nos permiten esta afirmación:
- el 762 la define;
- el 763 avisa los títulos para poseer;
- el 764 descubre los tipos, en este particular artículo distingue la posesión regular de la irregular, atribuye a la regular las características de justo título y buena fe;
- el 768 desarrolla el concepto de "buena fe";
- el 769 desarrolla la presunción de buena y mala fe, ésta última debe probarse;
- el 770 desarrolla la posesión irrgular, sucede cuando carece de los atríbutos del 764;
- el 782 describe los modos de adquirir y perder la posesión.
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| Bandera de la República Dominicana |
Ahora en nuestro derecho, República Dominicana, comenzamos diciendo que los artículos 2228 al 2235 la aluden, no así refiriéndose a fenómenos que nada tienen que ver con el derecho de propiedad.
- El artículo 2228 la define, dice "La posesión es la ocupación o el goce de una cosa o de un derecho que tenemos o ejercemos por nosotros mismos, o por otro que tiene la cosa o ejerce el derecho en nuestro nombre." Comprende inmueble y muebles.
- Y más amplia es la del artículo 21 de la ley 108-05 de Registro inmobiliario: (...) hay posesión cuando una persona tiene un inmueble bajo su poder a título de dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre, puesto que comprende solo inmueble.
SINTESIS
Respecto al proceso de mensura
Y con esto termina el proceso de saneamiento, siempre y cuando no suceda lo clásico de nuestra idiosincracia dominicana: descomposición y robo siempre, que podría comenzar con la etapa de mensura cuando el agrimensor no haya sido transparente
en llevar a cabo su gestión; lo mismo en la etapa judicial, cuando el
juez no haya hecho una correcta administración de los derechos; y otro
tanto podría acontecer en el Registrador de Título.Respecto a la posesión relacionada con saneamiento:
1. su aspecto legal, recordamos artículos 21 y 22 de la Ley 108-05 y en el Reglamento de los Tribunales de Tierra la tenemos en los artículos 119, 120, 121, 126 y 131;
2.
abordamos las características, recordamos poder a título de dueño,
pública, pacífica, ininterrumpida, inequívoca, y el plazo
correspondiente;
Respecto a la comparación de la posesión en España, Argentina y Colombia
Exploramos un desarrollo de la figura de la posesión más minucioso en el Derecho colombiano, nos fundamentamos en la lectura de una estructura comprendida en más artículos que se refieren al supuesto general de la posesión.
BIBLIOGRAFÍA
Ciprian, Rafael (2009): Tratado de Derecho Inmobiliario, República Dominicana, Editora Alfa y Omega.
República Dominicana (Ley): Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, http://www.consultoria.gov.do/leyes/REGISTRO%20INMOBILIARIO%202005.pdf, disponible tres de agosto del 2016.
República Dominicana (Resolución), No. 628-2009 que crea Reglamento de Mensura CatastralEl Derecho de Posesión en varios países, Wikipedia, disponible en https://es.wikipedia.org/wiki/Posesi%C3%B3n, en fecha 18 de octubre del 2016.
La posesión en el Derecho de Colombia, Wikipedia, disponible en https://encolombia.com/derecho/codigos/civil-colombiano/codcivillibro2-t7/, en fecha 18 de octubre del 2016.
La posesión en el Derecho dominicano, V/Lex República Dominicana, disponible en http://do.vlex.com/vid/posesion-360767158, en fecha 18 de octubre del 2016.
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